Odbiór budowy – co warto wiedzieć
Odbiór wykonanych robót na budowie powinien zostać przeprowadzony po tzw. zgłoszeniu gotowości wykonawcy. Do odbioru budowy należy się przygotować. Jak? Co to jest częściowy odbiór? O tym poniżej.
W trakcie prowadzenia budowy inwestor powinien być przygotowany nie tylko na bieżącą kontrolę robót budowlanych, ale także na to, że po zakończeniu części lub całości robót trzeba dokonać ich odbioru.
Odbiór częściowy robót
Jest to kluczowy etap, a jednocześnie często trudny moment między inwestorem z wykonawcą, ponieważ wtedy często dochodzi do sporów. Dlatego warto przygotować procedurę odbioru robót.
• Często mamy do czynienia z tzw. robotami zanikającymi. Oznacza to, że część robót zostaje zakryta, np. po wykonaniu fundamentów należy wykonać izolacje i zasypki, aby można było prowadzić dalsze prace. Należy pamiętać, żeby sprawdzić poprawność i jakość ich wykonania a także zgodność z projektem.
• Zanim zapłacimy wykonawcy za wykonany etap robót, dobrze jest upewnić się czy prace zostały wykonane zgodnie z dokumentacją, przepisami prawa oraz wiedzą techniczną.
• Dobrze jest przygotować tzw. Protokół odbioru robót, czyli dokument, w którym będziemy zapisywać uwagi, pojawiające się w trakcie odbioru robót, np. zauważone usterki, niedociągnięcia. W takim protokole muszą się znaleźć informacje dotyczące m.in. daty wykonania odbioru, zakresu odbieranych prac oraz terminów usunięcia usterek (jeżeli takie się pojawią w trakcie odbioru).
• Przyda się także projekt, na podstawie którego zostały wykonywane prace – to zapobiegnie nieporozumieniom co do zakresów odbieranych robót.
• Protokół może posłużyć również do wyegzekwowania należytej jakości robót od niesolidnego wykonawcy.
• Jednak w przypadku robót specjalistycznych, wymagających wiedzy budowlanej, dobrze jest zasięgnąć rady i opinii inspektora nadzoru lub kierownika budowy.
Odbiór budowy
Podstawowe znaczenie w trakcie budowy ma odbiór końcowy robót. I nawet jeżeli w umowie z wykonawcą zostały przewidziane tzw. odbiory częściowe, to nie zmienia faktu, że wszystkie prace będą odebrane przy odbiorze końcowym budowy.
Wraz z odbiorem końcowym jest odbiór tych fragmentów robót, które już wcześniej zostały odebrane przy odbiorach częściowych. Dlaczego tak się dzieje? Może się bowiem zdarzyć, że w trakcie prowadzenia dalszych robót wykonawca uszkodzi już odebrane fragmenty lub w projekcie zajdą zmiany.
Skutki prawne odbioru końcowego
Odbiór końcowy robót nie jest wyłącznie czynnością techniczną, lecz wiążą się z nim również poważne skutki prawne.
Jednym z nich jest kwestia rozliczeń między stronami – z chwilą dokonania odbioru wykonawca ma prawo żądać od inwestora wypłaty wynagrodzenia. Pamiętajmy, że data podpisania protokołu odbioru robót to również moment, w którym rozpoczyna się termin rękojmi za wady. To także moment upłynięcia terminu do naliczania kar umownych za opóźnienia w realizacji budowy, jeżeli takie były.
Z chwilą podpisania protokołu odbioru ryzyko zniszczenia lub uszkodzenia budynku przechodzi na Inwestora.
Odbiór a możliwość wprowadzenia się do domu
Podpisanie Protokołu nie oznacza jednak, że można się wprowadzać do domu.
Zakończenie budowy to osobny proces i wymaga zebrania sporej ilości dokumentów. Będą potrzebne m.in. oświadczenia kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem oraz inne dokumenty powstałe w trakcie prowadzenia budowy.
Mam na myśli np. protokół z badań szczelności instalacji gazowej czy dokumentację geodezyjną powykonawczą, rysunki z naniesionymi zmianami (jeżeli takie powstały w trakcie budowy) czyli tzw. dokumentacja powykonawcza. Ważnym dokumentem składanym wraz z Zawiadomieniem o zakończeniu budowy do Nadzoru budowalnego jest Oświadczenie inwestora o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi, dlatego warto dbać o prawidłowy nadzór nad pracami w trakcie całej inwestycji.
